“收割机”碧桂园

本来我没打算写碧桂园这事儿，我一直不怎么感冒这家企业。但我看不少创造了爆款自媒体文章，都在凌空蹈虚，没解决我想深感困惑的问题，我就自己谈点看法。

很长时间里，我都称呼这家企业叫“收割机”。碧桂园要求快周转，是必然之举，因为在小城市，你只能快周转才能活下去。很多小县城，一个像碧桂园那样的大盘一开，基本上这个地方的消费力都被扫光了，要好几年才能缓过来。就像收割机一样，突突突的开过去，麦苗全光了。

对这种“毫无人性”的催逼，建筑界义愤填膺。有个建筑师朋友跟我半开玩笑的讲：“他们不配享有设计”。下午，有个开发商朋友说，她老公的建筑师事务所决定未来几年内都不接碧桂园的案子，以免“人神共愤”。我告诉她：碧桂园要求的是自家的设计院。

相比这些，我更关心是建筑质量——我相信碧桂园不会在这个问题上犯糊涂，但我没看到有什么实际举措。

在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中，有这样一段描述：

“截止3月30日，今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。”

另外一份文件显示是这样的：

这两份文件共同说明了一个问题：碧桂园的土地摘牌到开工时限要求最长是40天，从土地摘牌到开盘，要求的平均时间是4-5个月——这个时限不奖不罚，极限不得超过7个月。

多数文章集中关注的是第一个指标——从土地摘牌到开工，但第二个指标才最重要。

这实际是一个关于土木工程的专业问题，我咨询了几位同行大咖——搞报建的、搞建筑的、搞全流程的。下面的文字，主要是向小白讲清楚这个大致的流程（我也是外行，不保证很准确，有错漏之处，请后台指正）。

我们的房地产开发流程简要讲就是五个证——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

而我们说的行业“快周转”，翻译一下就是：谁这五个证拿得快。预售证是最后一个证，这个证拿到，就意味着之前投资的钱可以收回来了。一般来讲，现在的行业前10的平均水平都要8-9个月，比如万科早年推行的“5986”——5个月开工，9个月开盘，开盘即售8成，6成是住宅。万科是行业“快周转”的鼻祖，但把快周转做到了炉火纯青的，是碧桂园。在2013年，它就干到了6-8个月。

现在碧桂园要做到3个月，你担心不担心它的质量？

坦白讲，我不知道答案——迄今为止，碧桂园未发生过影响全国的恶性质量事件，比如万科当年的地板门。但我也必须要说，我非常没信心，我跟进这么多年的房地产，至今也没见几个同行对碧桂园的建筑质量有过什么信心。

上面这5个证，大致分为两个阶段——拿到施工证之前的报建阶段，拿到施工证之后的建造阶段，对应的就是碧桂园这次文件里的要求。

在报建阶段，你要大致经历这些程序（以深圳为例）：土地摘牌，要去办土地证，办用地规划许可证，以此申报项目规划方案。报建通过，做扩初（扩大初步设计），需要同时申报消防、人防。施工图报建，这个时候可能要做面积测绘，最终拿到建设工程规划许可证，没问题15个工作日。然后申报施工建设，进入第二阶段。

实际上在第一阶段，很多公司都会提前进行桩基施工（甚至很多都会“无证施工”，这是个普遍现象）。从桩基到正负零，这部分基础工程是最困难的，很难控制，受高度、地质、抽水、雨季等等影响很大。比如像前海有项目，地下室干了1年，没什么快周转的。而地上工程，其实也会受到企业住宅建造的工业化水平影响。

对照这些看，一个房地产项目从土地摘牌到开卖，企业自身自然是可以将内部效率提高到极致——事实上，碧桂园也做到了，这次的要求更是非常可怕。但是显然外部——包括政府的工作效率、办文时限以及当地政策——效率的影响更大。在报建阶段，如果说企业能够全部按照自己的意志来左右，那只能说明，小城市的政府极有可能为碧桂园提供了“一站式办公”，一路给它大开绿灯。

这里面还有一点非常重要，当地的预售条件。比如很多地方，像深圳，对商品房预售的要求是：多层（7层以下）预售要主体结构封顶，（小）高层预售要达到主体结构的2/3（产业化住宅可以放宽）。但在全国范围内，尤其是碧桂园主力进驻的三四五线城市，预售核心条件是：“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

了解这一点，对我们理解碧桂园为何能够实现最快3个月、平均5个月开盘，非常重要。在小城市，往往楼体不高（基础工程耗时短），也不做转换层，预售条件又宽松（有的地方出正负零就可以发售），这些和大城市全然不一样，这是那些主力在一二线城市的房企所无法比拟的，也是碧桂园、恒大的周转率后来居上的重要因素。

所以我说，碧桂园之所以能够实现最高的周转率，一方面自然是得益于杨国强“效率至上”的内部管控。但另一方面，还得益于它所进驻的城市大多数是预售证管理相对宽松的小城市（也许还有24小时不间断施工）。并不像主流长期所追捧的，都是内部管控的功劳。

比如我们回头看杨国强对吴建斌说过的话，就会明白。

“我们的商业模式很独特，别人想学也学不来。我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；我们专注三四线城市，拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、第五个月可收回资金；后续开发，要视市场销售进度而定。这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到。”

那么回到最关切的问题上来，这样的房子质量会不会有隐患？至少到目前我所查到的公开信息，这是非常有必要的担忧——也正是这次的文件，在舆论界再次引发了集体的对碧桂园楼盘质量的担忧，尽管它之前已经屡被诟病。

这引出我最关心的一点：碧桂园的住宅工业化水平。我实在想象不出来，除了非常发达的工业化，还有什么办法可以在如此极致的快周转的同时，确保建筑质量。但我看到的公开信息是，截至2017年末，碧桂园在47个区域111个项目推广使用“SSGF工业化建造体系”，这个比例只占碧桂园全部项目的10%不到。相比传统工艺，使用这种工业化建设，碧桂园在媒体通稿里自言，30层高层洋房开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月，节省9个多月。

在这一点上，碧桂园显然没有万科快——截至2016年，万科工业化面积占比超过80%。但万科后来事实上放弃了“速度型快周转”，而是转为速度和质量能够平衡的“均衡型快周转”——也许和当年屡发的质量事故有关。而这一点，万科的教训，我认为是碧桂园未来应该着力警惕的，也是我最为关切的，但在发给财新的回应里，我没看到碧桂园给出什么有效的防控措施，这加重了我的担忧。

在我家乡附近的小县城，人们以住进碧桂园的房子为荣——我后来发现，在很多小城市，都是这样，碧桂园是豪宅，板式小洋楼、西洋风、高赠送、大面宽，一看就是高档货。

我的一位曾在碧桂园工作过的朋友说，碧桂园只有一条产品线：劳斯莱斯产品线。我问她：那么土，为什么要叫劳斯莱斯？她说：因为是“土线之王”。